บทความ

📝 วิเคราะห์เจาะลึก: กู้ไม่ผ่าน... สิทธิ์ทางกฎหมายในการขอคืน "เงินจอง-เงินทำสัญญา-เงินดาวน์" (ฉบับขยายความพร้อมหลักกฎหมาย)

ปัญหาที่ระบุในภาพโฆษณา ("กู้ไม่ผ่าน", "ผ่อนต่อไม่ไหว", "ธนาคารอนุมัติไม่ถึง") เป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักนำไปสู่ข้อพิพาทเรื่องเงินที่ได้ชำระไปแล้ว คำถามคือ เรามีสิทธิ์ได้เงินเหล่านั้นคืนหรือไม่?

คำตอบทางกฎหมายนั้น "ขึ้นอยู่กับประเภทของเงินที่จ่ายไป" และ "ข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย" โดยมีหลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องหลักๆ คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และ พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540

เรามาจำแนกเงินแต่ละประเภทและหลักกฎหมายที่ควบคุมโดยละเอียด ดังนี้:

1. 💰 เงินจอง และ เงินทำสัญญา (ในฐานะ "เงินมัดจำ")

โดยทั่วไป ศาลมักตีความว่า "เงินจอง" และ "เงินทำสัญญา" (หรือเงินงวดแรกที่จ่ายในวันทำสัญญา) มีสถานะเป็น "มัดจำ" (Deposit)

หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง (ป.พ.พ.):

• มาตรา 377:

• "เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนั้นย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย"

คำอธิบาย: มาตรานี้บอกว่า มัดจำเป็นหลักฐานว่าสัญญาเกิดแล้ว และเป็น "หลักประกัน" ว่าผู้ซื้อจะปฏิบัติตามสัญญา (คือจะมาโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือ)

แล้วจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อ "กู้ไม่ผ่าน"? (การริบหรือคืนมัดจำ):

• มาตรา 378: บัญญัติถึงผลของมัดจำไว้หลายกรณี แต่กรณีที่เกี่ยวข้องที่สุดคือ:

  • (2) ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำ (ผู้ซื้อ) ละเลยไม่ชำระหนี้ (เช่น ไม่ยอมมาโอนเพราะเปลี่ยนใจเอง) ฝ่ายที่รับมัดจำ (ผู้ขาย) มีสิทธิ "ริบ" มัดจำนั้นได้

  • (4) ถ้าการชำระหนี้ (การโอน) ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ไม่ต้องรับผิดชอบ (เช่น กู้ไม่ผ่านโดยสุจริต) ท่านให้ "คืนมัดจำ" นั้น

วิเคราะห์ประเด็น "กู้ไม่ผ่าน":

นี่คือหัวใจของข้อพิพาท: การที่ผู้ซื้อ "กู้ไม่ผ่าน" ถือเป็น "ความผิด" ของผู้ซื้อ (ตามข้อ 2) หรือเป็น "เหตุพ้นวิสัยที่ไม่มีใครผิด" (ตามข้อ 4) ?

1. กรณีที่อาจถือเป็น "ความผิดผู้ซื้อ" (ผู้ขายริบมัดจำได้):

   • ผู้ซื้อประเมินตนเองพลาดอย่างร้ายแรง (เช่น มีหนี้เสียมากมายแต่ยังจอง)

   • ผู้ซื้อไม่ไปยื่นกู้ หรือยื่นเอกสารไม่ครบถ้วนตามที่ธนาคารร้องขอ

   • ผู้ซื้อจงใจปกปิดข้อมูลเครดิตของตนเอง

2. กรณีที่ถือเป็น "เหตุพ้นวิสัย/ไม่มีใครผิด" (ผู้ขายต้องคืนมัดจำ):

   • ผู้ซื้อมีคุณสมบัติเบื้องต้นครบถ้วน และได้พยายามยื่นกู้กับธนาคารตามที่ตกลงกันไว้ (เช่น 3 ธนาคาร) โดยสุจริต

   • แต่ธนาคาร "ไม่อนุมัติ" ด้วยเหตุผลทางนโยบายของธนาคาร, การประเมินความเสี่ยง, หรืออนุมัติวงเงินให้ "ไม่ถึง" ราคาซื้อขาย

   • ในกรณีนี้ ถือว่าผู้ซื้อได้พยายามปฏิบัติตามสัญญาแล้ว แต่การโอนไม่สามารถเกิดขึ้นได้จากปัจจัยภายนอกที่ตนควบคุมไม่ได้ (คือธนาคารไม่ปล่อยกู้)

แนวทางศาล (ฎีกา): แนวคำพิพากษาศาลฎีกา (เช่น ฎีกาที่ 4380/2540) มักวินิจฉัยในแนวทางที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ (ผู้บริโภค) โดยมองว่า หากผู้ซื้อได้พยายามยื่นกู้โดยสุจริตแล้วแต่กู้ไม่ผ่าน ถือเป็นเหตุพ้นวิสัยที่ผู้ซื้อไม่ต้องรับผิดชอบ ผู้ขายจึงไม่มีสิทธิริบมัดจำ และต้องคืนเงินมัดจำ (ทั้งเงินจองและเงินทำสัญญา) ให้แก่ผู้ซื้อ

2. 💸 เงินดาวน์ (ในฐานะ "การชำระหนี้บางส่วน")

นี่คือจุดที่สำคัญที่สุดที่คนมักเข้าใจผิด "เงินดาวน์" (เงินที่ผ่อนเป็นงวดๆ หลังทำสัญญา) ไม่ใช่มัดจำ!

หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง (ป.พ.พ.):

• สถานะ: เงินดาวน์มีสถานะเป็น "การชำระหนี้ (ค่าบ้าน/คอนโด) ล่วงหน้าบางส่วน"

• มาตรา 391 (การเลิกสัญญา):

• "เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้ กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืน... ท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย..."

คำอธิบาย:

เนื่องจากเงินดาวน์เป็นส่วนหนึ่งของ "ราคา" ที่ดิน/คอนโด เมื่อการซื้อขาย (การโอนกรรมสิทธิ์) ไม่สามารถเกิดขึ้นได้ ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม (รวมถึงกู้ไม่ผ่าน) สัญญาก็ต้อง "เลิกกัน"

เมื่อสัญญาเลิกกัน กฎหมายมาตรา 391 บังคับให้คู่สัญญากลับสู่ฐานะเดิม หมายความว่า:

• ผู้ขาย ได้ทรัพย์สิน (บ้าน/คอนโด) กลับไปขายคนอื่น

• ผู้ซื้อ ก็ต้องได้ "เงินค่างวด" หรือ "เงินดาวน์" ที่ตนเองชำระไปแล้วคืนทั้งหมด

ดังนั้น โดยหลักกฎหมายแล้ว ผู้ขาย (โครงการ) "ไม่มีสิทธิริบเงินดาวน์"

3. ⚖️ ข้อโต้แย้งของผู้ขาย และ "ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม"

ในความเป็นจริง ผู้ขายมักจะร่างสัญญาในลักษณะที่ว่า "หากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน หรือไม่มาโอนตามกำหนด ผู้ขายขอสงวนสิทธิ์ในการริบเงินที่ชำระมาแล้วทั้งหมด (ทั้งมัดจำและเงินดาวน์)"

คำถาม: ข้อสัญญานี้บังคับใช้ได้หรือไม่?

หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง:

• พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4:

• "ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ... ให้ข้อตกลงนั้นมีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

• ในการวินิจฉัย... ให้พิเคราะห์ถึง... การที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้รับประโยชน์จนเกินควร..."

• ป.พ.พ. มาตรา 383 (การลด "เบี้ยปรับ"):

  • แม้ผู้ขายจะอ้างว่าเงินดาวน์ที่ริบนั้นเป็น "เบี้ยปรับ" (Penalty) แต่ถ้า "เบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วน" ศาลก็มีอำนาจ "ลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้"

วิเคราะห์ข้อสัญญา "ริบทุกอย่าง":

1. การริบเงินดาวน์: การที่ผู้ขายจะริบ "เงินดาวน์" (ซึ่งเป็นเงินค่าของ) ทั้งหมด ถือเป็นการได้ประโยชน์เกินควรอย่างชัดเจน และเข้าข่ายเป็น "ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม" ตาม พ.ร.บ.ฯ มาตรา 4 ศาลมีอำนาจสั่งให้ข้อสัญญานี้เป็นโมฆะ หรือบังคับให้ผู้ขายต้อง "คืนเงินดาวน์" ทั้งหมดหรือส่วนใหญ่

2. การริบมัดจำ: แม้ผู้ขายจะมีสิทธิ์ริบมัดจำหากผู้ซื้อผิดสัญญา (ตาม ม.378) แต่หากข้อสัญญาระบุให้ริบ แม้ในกรณีที่ผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านโดยสุจริต (ซึ่งเป็นเหตุพ้นวิสัย) ข้อสัญญานั้นก็อาจเข้าข่ายไม่เป็นธรรมเช่นกัน

📌 สรุปแนวทางปฏิบัติและสิทธิ์ของผู้ซื้อ (อย่างละเอียด)

1. เงินจอง + เงินทำสัญญา (มัดจำ):

   • คุณมีสิทธิ์ได้คืน หากพิสูจน์ได้ว่าคุณ "กู้ไม่ผ่าน" หรือ "ธนาคารอนุมัติไม่ถึง" โดยที่คุณได้พยายามยื่นกู้โดยสุจริตแล้ว (เช่น ยื่นเอกสารครบถ้วนตามที่ธนาคารขอ) เพราะถือเป็นเหตุพ้นวิสัยตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (4)

   • ผู้ขายจะริบได้ต่อเมื่อพิสูจน์ได้ว่าคุณ "ผิดสัญญา" (เช่น ไม่ยื่นกู้เลย)

2. เงินดาวน์ (ค่างวด):

   • คุณมีสิทธิ์ได้คืน (ทั้งหมดหรือเกือบทั้งหมด) เสมอ

   • เพราะเงินดาวน์คือ "การชำระราคาล่วงหน้า" ไม่ใช่มัดจำ เมื่อสัญญาเลิกกัน ผู้ขายต้องคืนเงินส่วนนี้ให้คุณตามหลัก ป.พ.พ. มาตรา 391 (กลับสู่ฐานะเดิม)

   • ข้อสัญญาใดๆ ที่ระบุให้ผู้ขาย "ริบเงินดาวน์" ทั้งหมด มักจะเข้าข่ายเป็น "ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม" (พ.ร.บ. 2540) ซึ่งศาลจะไม่บังคับใช้ให้